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▣ 다주택 보유자의 양도소득세 문제

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이름 :
송로
제목 :
▣ 다주택 보유자의 양도소득세 문제
첨부 :
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조회 수 :
766
등록일 :
2018.04.16.20:05:11

809f62426d3d554f0271874d83aa9e0c.jpgCanon | Canon EOS 5D Mark III | 2015:11:28 06:52:43 | Auto W/B | 1.000 s (1/1 s) | F/9.0 | 0.00 EV | ISO-500 | 16.00mm | Flash-No

 

   2018년도 4월부터 조정대상지역내에 다주택을 보유한 자가 당해 주택을 양도하게 되면 장기보유 특별공제 적용을 받지도

못하고, 양도소득세를 중과하고 있습니다(조정대상지역이 아닌 경우에는 중과세를 하지 않음).

 

   2018년도부터 장기보유특별공제(양도차익의 최대 30%) 적용 기간을 10년에서 15년으로 연장하였을 뿐만 아니라 전년도 보다

세율 구간을 세분화하고, 세율도 높였습니다(6%∼40% ⇒ 6%∼42%).

 

다주택 보유자에 대한 양도소득세 중과세 내용을 알아보겠습니다.

 

1. 조정대상지역

  2017년 8월 3일 부동산 종합대책으로서 조정대상지역(주택법 규정)은 다음과 같습니다.

  서울 : 25개 자치구 전부

  ② 경기도 : 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시

  ③ 부산 : 해운대구, 연제구, 동래구, 수영구, 남구, 부산진구, 기장군

  ④ 세종시

 

* 조정대상지역의 1세대 1주택 비과세 요건

- 양도가액 9억 원 이하, 2년 이상 보유, 2년 이상 거주(2017.08.03.이후 취득하는 주택부터 적용) ⇒ 3가지 요건 모두 충족

하여야 함.

- 일시적인 1세대 2주택(3가지 요건을 모두 충족하는 종전 주택을 3년 이내에 양도하여야 함)

 

2. 장기보유틀별공제 적용 배제

   일반지역의 주택 양도에 대하여 장기보유특별공제를 적용 받으려면 등기부등본상의 보유기간이 3년 이상이 되어야 하며,

1년에 2%씩 최대 30%(15년 이상 보유)를 양도차익에서 공제합니다(전년도에는 1년에 3%씩 30%).

 

  그러나 조정대상지역에 있는 다음 주택의 양도차익에 대하여는 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다.

  조정대상지역에 있는 주택으로서

  ① 1세대 2주택과 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

  ② 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택

  ③ 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택

 

3. 중과세율

  기본세율은 6%∼42% 7단계 누진세율 구조입니다(기본세율의 10%를 지방소득세로 추가 부담하여야 함).

 

(1) 1세대 2주택

조정대상지역에 있는 주택을 매매하였을 경우 기본세율에 10%를 가산합니다.

즉 6%∼42% ⇒ 16%∼52%를 적용합니다(지방세득세를 포함하면 17.6%∼57.2%).

 

(2) 1세대 3주택 이상

조정대상지역에 있는 주택을 매매하였을 경우 기본세율에 20%를 가산합니다.

즉 6%∼42% ⇒ 26%∼62%를 적용합니다(지방세득세를 포함하면 27.6%∼68.2%).

 

(3) 분양권

  조정대상지역에 있는 분양권을 매매하였을 경우 50%의 세율을 적용합니다.

 

(4) 예시

15년을 보유한 주택을 양도하여 3억 원의 매매차익을 얻었을 경우의 양도소득세 부담을 비교하면 다음과 같습니다.

구분

일반지역

조정대상지역

1세대 2주택

1세대 3주택

양도차익

300,000,000

300,000,000

300,000,000

장기보유특별공제

90,000,000

0

0

양도소득기본공제

2,500,000

2,500,000

2,500,000

과세표준

207,500,000

297,500,000

297,500,000

세 율

38%

48%

58%

산출세액

59,450,000

123,400,000

153,150,000

* 위의 산출세액에 지방소득세 10%를 가산한 금액이 부담세액이 됩니다.

 

4. 다주택에서 제외되는 주택

  다음의 주택은 다주택에서 제외됩니다.

  ① 장기임대주택

  ② 조세특례제한법 상 감면대상주택

  ③ 10년 이상 무상제공한 장기사원용 주택

  ④ 5년 이상 운영한 가정어린이집 등

  ⑤ 상속받은 주택(5년 이내 양도)

  ⑥ 문화재 주택

  ⑦ 저당권 실행 또는 채권변제를 위해 취득한 주택(3년 이내 양도)

      위의 주택 외 1개의 주택만을 소유하는 경우의 해당주택

 

5. 1주택과 1조합원입주권

   조정대상지역내 1조합원입주권은 보유주택 수에는 포함되지만 매매를 할 때에는 중과세 대상에서 제외가 되나 조정대상지역

내 1주택을 양도할 때에는 중과세 대상이 됩니다.


  1주택과 1조합원입주권 보유한 자가 일시적 1세대2주택 적용을 받아 비과세 혜택을 적용받으려면  

 (1) 1주택을 먼저 보유하고 있는 경우

   관리처분인가를 기준으로

   인가 전 주택상태에서 매수하였다면 주택을 매수한 날로부터 3년 이내 거주하던 집을 매도하여야 하고

   ② 인가 후 조합원입주권 상태에서 매수하였다면 아파트 준공 후 2년 이내 거주하던 집을 매도하여야 양도소득세 비과세

       적용을 받을 수 있습니다.

 

(2) 1재개발재건축 주택을 먼저 보유하고 있는 경우

   사업시행인가를 기준으로

   인가 전부터 주택을 보유하고 있고, 인가 후 대체주택을 취득할 때에 비과세 적용을 받지만

   ② 인가 후에 재개발·재건축 주택취득 후 거주한 뒤 대체주택 취득하면 비과세 적용이 되지 않을 수 있으므로 정확한 매수시기

       를 판단하여야 합니다.

 

6. 대책  

 (1) 증여를 하는 방법

   주택이 없는 자녀에게 증여를 한 후 그 자녀가 1세대 1주택을 적용받는다면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있어 증여세만

부담하는 방법이 있으며, 배우자에게 증여를 하는 방법을 활용하면 주택의 취득가격을 높여(감정 등을 통하여) 양도소득세를

절감하는 방법도 있습니다.

   배우자에게 증여를 하면 10년간 6억 원까지는 증여세를 면제받을 수 있으나, 배우자 및 직계존비속이 증여를 받은 날로부터

5년 이내에 증여받은 당해 재산을 매도하면 양도차익은 당초 취득한 증여자의 취득가액을 공제하므로 주의를 하여야 합니다.

 

(2) 임대사업자로 등록

   주택임대사업자로 등록을 하면 양도소득세 중과세를 적용하지 않으므로 최소 4년에서 최대 8년의 임대사업을 영위하면 됩니

다. 임대사업자로 등록을 하면 취득세, 재산세, 종합부동산세 등도 절감이 되므로 고려해 볼만합니다.

   그러나 4년 이전에 임대사업을 종료하면 종전에 받았던 감세 혜택을 추징당하게 된다는 점에 유의를 하여야 합니다.

 

(3) 그대로 보유

세법은 항상 정책 방향에 따라 해마다 개정되어 왔으므로 관망을 하는 것도 하나의 방법일 수 있습니다.

 

   따라서 조정대상지역에 다주택을 보유한 분은 당해 주택을 매매하기 전에 양도소득세 중과 문제를 면밀히 검토한 다음 의사결

정을 하시는 것이 현명한 방법이라고 판단됩니다.

 

감사합니다.

 

                                                                                                                                 세무사 송 로 드림






profile
2018.04.16
20:09:05

정부가 대가리들이 바뀔때 마다..... 정책이 변하니...

국민들은 어디다 장단을 맞춰야 하는지 모르겠네요.

물론 저는 평범한 1가구 1주택자 입니다baiduhiqpx113.gifbaiduhiqpx113.gifbaiduhiqpx113.gif

profile
2018.04.16
21:52:36

지금까지 부동산 정책을 살펴 보면 정부 시책에 따라 허둥지둥 움직인 것 보다 그냥 관망하는 것이 나은 것 같습니다.

수십억 대 부동산 가진 사람이 세금 때문에 걱정할 일은 아닌 것 같고, 이 정권 길어봤자 앞으로 2년, 레임덕에 걸리면 약발 안 받죠

차기 정권 누가 잡을 지 모르지만 부동산, 세금, 각종 공과금에 분명히 당근을 던질 것 입니다.

태권님 말처럼 저도 그저 촌동네 평범한 1주택 하나 가지고 있으니 별로 좌고우면 하지 않게 되네요

profile
2018.04.16
22:04:05
정보 감사합니다.
profile
2018.04.16
22:18:17

좋은 정보 감사합니다

profile
2018.04.16
23:50:01
저는 빈손이라 여기에 저촉되지않으니
얼마나 행복한지 모릅니다^^
정보감사합니다
noprofile
2018.04.17
03:51:54

저한테는 필요 없는 정보라 다행인지, 아쉬움인지 모르겠습니다. ㅎ

profile
2018.04.17
08:52:01

저도 찬찬히 읽어 보아야 것습니다~~!

좋은 정보 감사 드립니다~^^

noprofile
2018.04.17
13:12:08
다주택 소유하신분 심정이 어떨가
생각해 봅니다.
1가구 1주택인 저는 그저 남의 일에
신경 안 쓸랍니다.
profile
2018.04.19
11:11:30

정보 감사합니다.

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